上海地區高層住宅外墻滲水情況和對策

對上海地區90年代以后新建的高層住宅進行了外墻滲水情況調查，調查采用向本市部分物業管理公司發出調查表，召開外墻滲水情況和維修技術座談會及現場查勘等形式，共抽樣調查了138幢高層住宅。調查統計結果顯示上海高層住宅的外墻滲水率為3%。

上海90年代以后新建的高層住宅，15層以下一般為鋼筋混凝土框架或框剪結構，部分高層住宅的外墻采用預制裝配式鋼筋混凝土大板，調查顯示，15層以下的高層住宅外墻滲水主要出現在框架填充墻裂縫，及預制裝配式大板垂直及水平拼縫等部位;15層以上的高層住宅通常采用鋼筋混凝土剪力墻結構，外墻一般采用大模板現澆鋼筋混凝土，其滲水部位集中在混凝土外墻大模板施工穿墻套管預留孔和樓層大模板施工縫等部位。外墻窗框四周等部位的滲水是高層住宅的通病，房屋的層數越高，風壓越大，滲水越嚴重。

1、鋼筋混凝土框架或框剪結構框架填充墻外墻滲水

框架填充墻外墻滲水主要出現在以下部位。

1.1填充墻磚砌體與鋼筋混凝土框架梁柱之間的裂縫滲水

用外墻吊籃檢查，對應于室內的滲水位置，很容易找到填充墻砌體與鋼筋混凝土框架連接部位的裂縫，這些裂縫與框架梁或柱平行，用水噴淋檢查，墻面會出現一條深色的滲水線。調查中走訪了設計和施工單位，歸納滲水原因主要有以下兩個方面。

(1)材料方面：框架填充墻是由混凝土和磚砌體兩種材料組合而成的，但這兩種材料的溫度線膨脹系數不同磚砌體的溫度線膨脹系數為Q10/℃而混凝土為1.x10/，二者相差將近1倍。在相同的溫度下，由于磚砌體和混凝土的變形值不同而在梁柱與磚墻連接部位產生裂縫，雨水在風壓作用下沿裂縫滲入室內。

(2)施工方面：框架柱與填充磚墻間按設計要求應設置連接鋼筋，但施工時往往遺漏。另外，填充墻砌筑時砌體不易與框架梁柱鑲嵌密實，尤其是在填充墻與框架梁底的鑲接部位既無連接鋼筋，又不易填嵌密實，是裂縫滲水的多發部位。

上述原因中，材料是主要原因，應從設計構造上予以治理。

1.2填充墻磚砌體沿磚縫空隙滲水

上海地區框架填充墻一般采用240×115×90mm)多孔粘土磚或300×200×115mm)三孔磚砌筑，每塊磚的厚度是標準磚的2倍。施工單位反映，用多孔磚或三孔磚砌筑磚墻鋪灰時，頭縫砂漿擠漿不易密實，每皮磚砌完后在磚上刮漿時，砂漿大部分流入磚孔內，而磚墻的豎向頭縫砂漿往往灌不密實，砌墻前按施工規定應將磚預先充分濕潤，但施工

單位很少能做到，干磚很塊吸收了砂漿中的水分，使砂漿干縮開裂，不但降低了砂漿和磚的結性能，還會形成外墻滲水的通道，調查中除滲水部位的粉刷層后發現磚墻的頭縫砂漿普遍不飽滿，個別豎向頭縫磚與磚之間沒有砂漿，使雨水沿磚縫空隙滲入室內。


2、預制裝配式大板拼縫滲水

上海市于1976年左右建造了一批預制裝配式鋼筋混凝土大板外墻的高層住宅。這些外墻大板的板面基本完好，除窗框部位滲水外，板面未發現滲水現象，滲水集中在大板垂直及水平拼縫部位。

原設計圖紙是采用大板拼縫空腔構造防水.房屋建成后大板拼縫即出現大面積滲漏，使用至今拼縫處已翻修過數次，但滲漏仍較嚴重，在調查中鑿除部分大板拼縫處水泥砂漿粉刷，發現翻修后的大板拼縫將原空腔構造防水改為密封材料防水。拼縫內填嵌的密封膏與大板混凝土大部分已脫開，用手即可把一長條嵌縫密封膏拉出，縫內十分潮濕，襯底的草繩麻絲也已腐蝕.故可證實外墻大板拼縫既無有效的空腔構造防水，又無有效的密封材料防水，是引起外墻大板拼縫部位普遍滲漏水的原因。

3、混凝土外墻穿墻套管預留孔滲水

近年上海新建的高層住宅一般采用大模板澆搗混凝土墻體，施工時外墻的大模板用穿墻螺栓與內側模板連接，混凝土達設計強度拆模后，外墻上留下直徑4nm左右貫通墻身的孔洞，或為外墻參水的通道。

調查中鑿除穿墻孔部位的粉刷層進行檢查，發現未用砂漿填嵌密實，僅在做室內外粉刷時從孔兩端壓入部分砂漿，孔中間是空的，外墻粉刷層在孔洞部位裂縫，雨水在風壓作用下通過穿墻孔滲入室內.房管部門曾在室內用水泥砂漿填嵌修繕，但滲水現象仍未解決。

4、外墻粉刷裂縫及引條線部位滲水

上海地區高層住宅的外粉刷可分為兩大類：砂漿打底抹面后外做涂料和砂漿抹平后外貼面磚、馬賽克等飾面材料。.對裂縫滲水較嚴重的部分高層住宅的檢查表明，所抹砂漿中的黃砂是含泥量較高的細砂施工攪拌時加水過多又使砂漿的孔隙率較高，不但降低了粉刷砂漿與墻體的粘結強度，還使砂漿粉刷層布滿了干縮裂縫。調查中還發現由于墻體施工偏差，外墻粉刷層太厚而引起粉刷層開裂起殼甚至脫落等現象。可見外墻粉刷裂縫滲水主要是由于粉刷砂漿在配制、抹灰操作等施工質量方面的原因造成的。

外墻粉刷引條線部位滲水，也是外墻的常見病。引條線是外粉刷的分倉縫，也是粉刷層的截面削弱之處，雨水沿外墻向下流淌，在水平引條線處受阻，水的滲透壓力就會增加，但引條線又是施工中的薄弱環節，調查發現大部分水平引條線下口未按設計要求用純水泥嵌成小圓角，引條線凹口處常出現迎水的空隙和裂縫，造成外墻引條線部位參水，

5、外墻窗框四周滲水

高層住宅外墻窗框滲水部位集中在窗天盤、窗臺和窗框豎直邊與外墻粉刷接縫處，其中以窗臺和天盤滲水較為嚴重。

噴淋試驗檢查滲水部位的試驗結果顯示，外墻雨水是從窗框與外墻粉刷層間的裂縫滲入室內的。

鑿開窗洞四周粉刷檢查，發現窗的洞口尺寸施工誤差較大，有的窗洞墻體與窗控間的空隙達80mm.有的窗洞墻體與鋼窗槿子已靠緊，窗槿與墻體之間填嵌的砂漿不密實并留有空隙，窗上部天盤部位窗楂與窗過梁間填嵌的砂漿空隙較多，窗天盤施工未按設計要求做好滴水槽，使雨水順墻流進窗框縫內，再通過填嵌砂漿的空隙和裂縫滲入室內。窗臺倒泛水和窗臺粉刷咬窗框是調查中發現的普遍問題，它造成雨水沿窗臺流進窗框縫內，通過填嵌砂漿的空隙和裂縫滲入室內.

6、家用設備的外墻穿墻孔等部位滲水

上海市部分早期建造的高層住宅均未留出家用設備的穿墻孔洞，居民搬入后自行安裝空調器、煤氣熱水器和抽排油煙機等家用設備，或安裝電話、閉路電視等管線時穿墻打孔，損壞了墻體結構和外墻裝修，影響了建筑外觀并引起外墻滲水。

7、幾點對策

對外墻滲水情況的調查結果顯示，外墻滲水涉及到材料、設計、施工和管理等各個方面，必須在高層住宅建設的全過程中對外墻滲水進行綜合治理。

經過調查實踐，提出如下對策。

7.1必須重視外墻防水設計，建議盡快制定建筑外墻防水技術規范調查中查閱了部分高層住宅設計圖紙，但未找到關于外墻防水設計方面的內容，在整套設計圖紙中既無外墻防水構造詳圖，又無有關這方面的施工說明，使施工單位無所適從，外墻防水設計疏忽遺漏是我國房屋設計中普遍存在的問題，亟待引起重視，目前我國尚無外墻防水方面的技術規范，設計無章可循，建議盡快制定建筑物外墻防水技術規范，并

根據高層住宅的外墻結構和施工特點編制《高層住宅外墻防水圖集》，以便設計和施工單位在工程建設中應用。

7.2建議在外墻滲水節點采用密封材料進行防水處理

7.2.1鋼筋混凝土框架梁柱與填充墻接縫部位防水

調查中常發現鋼筋混凝土框架梁柱與填充墻交接處裂縫滲水，這主要是由于混凝土與磚砌體兩種材料的溫度線膨脹系數不同而造成的。建議在結構構造上加強框架梁柱與填充墻連接的同時，外墻粉刷層在框架梁柱與磚墻交接處設引條線，內嵌防水密封膏，內粉刷在框架梁柱與磚砌體接縫處增設鋼絲網予以加強，

7.2.2混凝土外墻穿墻套管預留孔防水

高層住宅施工越來越多地采用大模板澆搗混凝土墻體，外墻的模板的穿墻螺栓預留孔施工采用水泥砂漿填充，由于填嵌不密實，雨水通過穿墻孔滲入室內，發生滲水后檢查修繕均很困難。建議改用防水密封材料進行防水處理.

7.2.3外墻窗框四周防水

外墻窗洞與窗框之間因嵌縫水泥砂漿收縮和窗開關的振動，易產生裂縫而滲水，建議在窗框四周采用防水密封材料進行防水處理.

7.2.4外墻粉刷引條線防水外墻粉刷的引條線是外粉刷層的截面削弱部位，又是經常出現外墻滲水的部位，引條線既是外墻裝飾的需要，同時又起著外墻粉刷層溫度伸縮縫的作用，建議采用彩色防水密封材料(如彩色聚氨酯、丙烯酸密封膏等)進行防水處理。

7.3在外墻粉刷或裝飾層外噴涂防水劑進行防水處理

高層住宅的建筑高度高，風壓大，外墻滲水率較高，當外墻發生滲水后，檢查和修繕施工均較困難。

建議加強設防，新建時當外墻粉刷和裝修完成后，即在外面噴涂無色透明并透氣的墻面防水劑(如已經過十多年工程實際使用，防水效果較好的T下防水劑等)，尤如給住宅穿上一件看不見的透氣的雨衣，既可防止外墻滲水，又可保護建筑物的外墻粉刷和裝修.

7.4預留家用設備的外墻穿墻孔洞位置

隨著我國經濟的發展，居民收入的增長，家用空調器和煤氣熱水器等家用設備大量涌入普通居民家庭，居民在安裝設備時鑿墻打洞，損壞墻體結構、外墻粉刷和裝修，并造成外墻滲水，建議在房屋設計施工時預留家用設備的穿墻孔洞，在建造時先臨時封閉，待居民搬入安裝設備后，再由物業管理部門在設備或管道四周做好防水密封處理。

7.5在屋頂設置移動式外墻清洗及維修機具

隨著我國市場經濟的發展，住宅商品化和物業管理正在興起，高層住宅的外墻清洗和擦窗等服務已被提到議事日程上來了，建議在高層住宅屋頂設置移動式外墻清洗和維修機具，既可解決外墻滲漏檢查修繕操作困難的矛盾，又可完成高層住宅外墻清洗和擦窗等服務項目。

7.6建議高層住宅外墻裝修采用裝飾混凝土

調查中發現，外墻裝修采用裝飾混凝土的大樓未出現外墻滲水.隨著我國城市用地日趨緊張，高層住宅越建越多，層數越來越高，其外墻也越來越多地采用混凝土作為墻體，裝飾混凝土集墻體結構、粉刷和裝飾于一身，省卻了外墻粉刷和裝飾貼面等施工步驟，可避免發生外墻粉刷與貼面開裂起殼和剝落等情況，其立面圖案豐富、施工速度快、建筑造價省、防水效果好，建議在高層住宅中推廣應用

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