廣州商鋪買賣反租合同糾紛律師；番禺區商鋪買賣合同勝訴律師 

一、售后包租行為可能被定性為非法集資，導致合同無效的風險

在司法實踐中，售后包租被法院認定為非法集資，通常具有以下特征：

個人或者房地產開發商，以虛構的商業地產項目或者以實際已無法完成的項目為幌子，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的。此時，由于并不存在真實的商業地產項目或者由于開發商的經營狀況惡化而使項目無法完成，進而使合同中約定的產權取得、租賃等合同目的無法實現，那么合同中約定的“高額回報”就成犯罪手段，因此通常會被認定為非法集資行為。

二、租金水平變化導致的購房者違約的風險

由于售后包租模式中，約定的租賃合同期限一般較長，并且對租金的約定明確并且穩定，并未隨著市場經濟的變化而變化。但是隨著時間的延長，商業地產的租金一般會發生較大的變動，如果租金增長過快，那么購房者勢必將要權衡履約和違約的成本大小，如果違約的損失小于實際租金收益的話，那么購房者很可能要求解除包租合同，收回房屋而另行尋租。由于商業地產項目的購房者數量較多，一旦出現購房者群體違約現象的話，將對開發商的資金及經營情況造成巨大的影響。

三、售后包租廣告宣傳的法律風險

若銷售廣告的說明和允諾具體確定，對商用房買賣合同的訂立以及房屋銷售價格的確定有重大影響的話，那么即使廣告的內容未載入銷售合同，也會被視為合同的一部分，對雙方當事人均具有約束力。

售后包租行為具有一定的融資性質，因此為了吸引更多的資金注入，開發商通常會在銷售廣告中承諾較高的投資回報率、較低的投資風險等。但是如果開發商對在廣告中承諾的內容，例如質量、價格、項目情況等內容無法兌現，那么該宣傳廣告則有可能被認定為虛假廣告，使得開發商面臨著相應的民事、行政甚至刑事處罰。

四、業主退出機制存在的風險

在商鋪經營不善的情況下，商鋪分割、一盤散沙的局面將導致單個商鋪在市場上將難以轉讓。也就是說，投資者一旦投資完畢，就很難全身而退，其命運在很大程度上取決于整個商場經營的好壞。投資者對于經營者很難進行有力的監督和制約，在缺乏規范運作的情況下，投資者很可能陷入進退兩難的困境。尤其是專業市場，所經營的種類受到限制，除非整體市場可以盤活，否則更難以轉讓退出。